近年来，不少企业瞄准低成本和低风险的代建赛道。目前，代建领域吸引众多新玩家，越来越多开发商主动转型为“包工头”。据克而瑞统计，目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家，TOP50房企涉及代建的占比约三成。其中，既有万科、华润置地、中海、保利发展等大型房企，也有朗诗、仁恒、当代、天房等中小型房企，领跑的绿城管理(09979.HK)、中原建业(09982.HK)已经顺利上市。不拿地，只为别人“代工”。已存在10年前的代建赛道，为何能翻红？入局者众，市场逐渐从蓝海变红海，代建生态又将有何变化？据记者了解，目前行业内的代建项目主要分为政府型代建和商业型代建两种。商业代建收费标准约为销售额的3%-5%，成为房企抢滩的重点领域。以旭辉控股为例。7月底，旭辉正式成立建管平台，主要从商业代建项目切入代建领域。据旭辉方面数据，截至2022年6月底，旭辉建管累计在管项目35个，商业型代建项目高达21个。根据代建行业资深从业者邓之鸣的观察，很多企业属于被动转型。总部位于上海虹桥的头部房企投拓人士张梦向记者表示，市场空间大、收入稳定、资金占用少，是代建再次吸引房企关注的主要原因。绿城、华润置地、金地、旭辉等头部玩家从开发“卷”到代建，如何才能吃好这碗饭？“一个标准化的项目，竞争一定是非常激烈的，谁都可以做。但是，一说起低密度的产品，请绿城做代建感觉就非常能产生溢价空间。公办领域，金地的市场占有率就相对比较高。大家开始给自己贴标签，慢慢就会形成在某个细分领域里，只有一家或几家公司竞争。”邓之鸣认为，深耕细分领域，或许是一条出路。以产品力见长的仁恒置地，在上海、苏州等地的代建项目，多次被质疑。仁恒置地在上海的代建项目仁恒·锦绣世纪，曾在去年8月遇到质量问题。一名准业主在接受媒体采访时称，作为销售噱头的铝板幕墙变成了涂料，“绝大多数(准)业主购买仁恒锦绣世纪，就是冲着仁恒的品质去的，现在(准)业主普遍非常失望。”苏州代建项目仁恒·溪云雅园也被指建筑外立面存在不平整问题。针对质疑，仁恒置地通过项目微信公众号回应称，经实地监督检测，溪云雅园外立面平整度符合国标标准，“虽然外立面已初见雏形，但仍处于装饰补妆期，并非最终交付状态，局部存在的分缝不平整等细节问题，后续将进行细致打磨、美化。”对于仁恒·溪云雅园的品质问题，相关人士认为，对于顶流开发商的代建项目，只能放低期待值，“错不都在代建方，有太多成本和决策原因导致无法出精品。”邓之鸣对此持相似观点。邓之鸣认为，从开发到代建，从甲方变乙方，最核心的挑战发生在权责转换过程中。出于对品牌维护的顾虑，品牌房企出身的代建公司在挑选项目时，会综合考虑项目质地、委托方条件等因素。在今年3月的2021年度业绩会上，中原建业董事会主席胡葆森就表示：“因为中小地产商生存环境越来越差，会不会殃及到代建项目，这是我们选择项目时候一个很重要的条件。我们管控风险的第一个门槛是：好人好地，地要好，人要好。”从无到有，从有到多。近年来“代建”逐渐成为房企转型重要途径，一部分企业也在代建市场中赚到了利润。通过比较代建代表企业近3年的净利润率不难看出，其净利润率远高于传统房地产开发和物业服务。其中，绿城管理2021年净利率为25.2%，近3年来始终保持在15%以上水平，中原建业2021年净利率为59.2%，连续3年保持在60%左右。今年5月中旬，华润置地管理层人士接受第三方机构采访时提及，“十三五”期间公司累计获取189个代建项目，管理投资规模约1406亿元，实现营收9.97亿元，净利润2.31亿元。2021年，中原建业实现收入13.01亿元，同比增长13.0%；净利润7.7亿元，同比增长13.0%，净利润率59.2%。同年，绿城管理持续经营收入达到22.43亿元，同比增长23.7%；毛利达10.41亿元，同比增长20.2%，其中三个业务板块的毛利率分别为：商业代建为44.9%、政府代建为40.9%及其他服务为74.2%。记者对比发现，目前代建业务的毛利率普遍在40%以上，而房地产开发业务的毛利率区间为15%-20%。 “房地产开发公司的净利率有8-10个点，但基数是销售额，代建行业的净利率基数是服务费。”举个例子——一个货值10亿元的项目，自主开发，净利润率按10%计，能赚1亿元；委托代建，按行业的平均收费标准4%来算，收入为4000万元，按绿城管理50%的毛利率计算，毛利也只有2000万元。“代建只是利润率高，并不是多赚钱的行业”，邓之鸣强调。“随着本轮调整期延续，房企将持续探索新发展模式，向多元化轻重并举转型，轻资产代建业务有望在行业精细化趋势下获得青睐。”平安证券指出，在当前中小房企生存承压及金融机构涉足房企资产处置的背景下，代建大有可为。此外，城市更新和保障性住房亦有望为代建业务带来存量及增量拓展空间。（来源：时代周报）
包工头退出舞台！工程层