存量时代，建材企业如何下好“城市更新”这盘棋？

涂赢天下讯：自2021年城市更新战略上升到国家层面开始，全国各地都在积极响应并加强立法与政策完善，截至2022年3月29日，据不完全统计，全国共有20多个省市出台了相应政策。

2022年3月5日，李克强总理在十三届全国人大五次会议《政府工作报告》中指出，2021年我国“新开工改造城镇老旧小区5.6万个，惠及近千万家庭”，2022年将继续“有序推进城市更新，再开工改造一批城镇老旧小区”。

一

旧改，城市更新最大的发力点

纵观2021年以来中央关于城市更新相关政策的表述，我们不难发现，“严格控制大规模拆除”“严格控制大规模增建”成为主旋律，城镇老旧小区改造被反复强调。

很明显，当前城市更新最大的发力点是：旧改。

从官方给出的信号来看，旧改接力棚改，已经是大势所趋，城镇老旧小区改造已经成为我国迈入新发展阶段的重大民生工程和发展工程。

换言之，就是要通过城镇老旧小区改造，使老旧小区由内到外的空间变得越来越好，使百姓的居住环境越来越好。

在新的风向之下，城镇老旧小区改造工程的推进一定会比之前更大规模，更精细化，力度也更大。

首先，我们来看一些量化的指标。

根据住建部初步统计，老旧小区改造总共涉及居民4200万户，改造总面积约40亿平方米。住建部原副部长仇保兴测算，按照每平米投资1000元计算，未来5年旧改将带来4万亿的投资。

其次，明确了改造的几个推进方面。

我们都知道，城镇老旧小区改造计划的重点对象，正是那些2000年底前建成的住宅区。这些小区普遍失养失修失管，使用过程中的保养程度比较差，造成楼体陈旧，安全感、美感缺失，与城市发展不相符。

同时，由于房屋建造时间较长，存在相关设计标准偏低、材料强度不高、整体性不足、建造方式混乱、布局不合理、房屋密度高、资料不全的问题，具有一定的建筑安全隐患。

因此，老旧小区改造的推进重点就是内部的结构改造与外部的环境改造，也就是内部的结构安全升级与外观的修复翻新。

二

政策之下，利好建筑修缮等建材行业发展

据住建部数据，全国环境较差、基础设施老化的老旧小区数量占比60%以上，目前我国城镇约17万个老旧小区待改造，建筑面积约为40亿平方米，按照每平米综合投资1千元预估，老旧小区改造催生的房屋修缮有望带来千亿级以上的建材需求。

面对千亿级的产业链投资，企业又将面临怎样的挑战与机遇？建材企业如何才能在旧改的红海中占领市场？

我们从老旧小区改造的2个推进重点入手进行分析。

第一、是内部结构安全的升级。

老旧小区改造，一定是由内而外的，内部的结构安全是一切的根本，百姓居住的稳定性、安全性是其意义所在，在安全之下才有美好可言，建筑改造与当前人民对美好生活追求的目标是一致的。

老旧小区改造的房屋服役年龄大多都在20年以上，老旧小区的建筑技术较目前来看，已经落后，不仅相关设施配备不齐全，相关安全措施也落实不到位，在施工阶段没有做好相应的耐久处理，使房屋在长时间使用后出现了各种结构性、稳定性、合理性的问题。

此外，当时一些企业为了追求施工进度，购置价格低廉的原材料，致使房屋建筑在长时间的自然天气、意外灾害的影响下，出现大面积塌落，无法有效应对产生的地震、狂风等恶劣条件带来的影响。

再加之一些居民为了个人私欲，出现了许多不合理、不合法的建筑搭建，更是进一步影响建筑物的安全性能。

根据国家统计局数据和中国建筑科学研究院测算，我国目前既有建筑面积约800亿平方米，随着社会的发展，住房短缺问题已基本解决，但由于不同年代的施工技术标准、施工水平不同以及建筑物的老化，近年来平均每年约有20亿平方米的建筑需要修缮。

旧城改造项目也就自然而然成为加固、改造、维修、装饰装修等相关建材企业持续增值的有效手段，未来，既有建筑改造加固市场将成为修缮、改造加固等材料企业“大显神威”的新领域，这些企业将成为“朝阳产业”，其所占的市场份额将不断扩大，成为一个新的经济增长点。

面对旧城改造，这类企业将不再是简单的材料提供商，而是需要根据不断升级的政策要求与社会多元化的专业需要进行多方面的产业提升：

其一是材料需要兼顾功能性与环保性。

2022年1月21日，发改委印发《促进绿色消费实施方案》提出，将节能环保要求纳入老旧小区改造。

也就是说，老旧小区改造过程中所使用的材料，对其绿色环保的属性要求更强，以起到降低能耗减少污染的作用，这就对企业的研发实力进一步提高了要求，需要兼顾功能性与环保性。

其二是更加灵活的设计支持与技术服务。

大拆大建的时代已经过去，由于在结构改造的施工过程中，相邻的住宅区域群众仍正常生活，改造区域内各类机电管线也多处于正常使用阶段，无法拆除或停用，对于结构改造及加固的方案设计提出了非常大的挑战，企业需要根据实际情况在加固过程中随时做出调整，以应对现场可能出现的各类问题。

《经济日报》曾撰文指出，“老旧小区改造一定要树立系统思维，根据不同小区现状，科学编制改造规划和方案，制定’一区一策‘、‘一栋一策’”。

显然，如何基于房屋的需求进行材料与技术的定制服务成为趋势，规范化、专业化、环保化将成为这类企业打赢旧城改造攻坚战的核心。

但我们也必须注意！

旧改既是民生工程，也是民心工程。房屋是与群众生活紧密相关的建筑，房屋的安全直接关系到人们的生命财产安全。

目前市场上劣质的加固材料仍旧不少，大量流入市场必将带来恶劣的影响，危及国家财产和百姓安居。企业不能因为利润，而丢失了底线，要提高产品的质量，让产品经得起实践的检验。

企业要关注发展，同时更应该关注人。

第二，是外观的修复翻新。

外观的陈旧、美感缺失可以说是所有老旧小区的通病。老旧小区改造最肉眼可见的改变，就是其外观面貌的焕新，外立面的整修必不可少，颜值的提升是基本。

20世纪90年代及以前建成的居住建筑，多为4～6层的多层砖混结构单元式板楼老旧小区设计仅以满足基本居住功能为主，缺乏对绿化环境、人文关怀的考虑，老旧住宅建筑外墙体多见侵蚀、剥落、变色，木（钢）窗与墙体连接处开裂。

不仅使气密性问题加剧，室内热环境差，人体舒适指数低，也落后于整个城市的发展脚步。

墙皮脱落

老旧小区建筑形象与城市发展格格不入

根据资料，2019年作为城市更新的爆发元年，建筑涂料在该年较2018年，产量增长近162.7%，2020年全国建筑涂料产量达到1640万吨(含420万吨防水涂料)。

华泰证券沿用中国涂料工业协会的估算方式，即外墙面积为竣工建筑面积的70%，涂刷比例为62%，则40亿平米老旧小区建筑面积对应外墙涂刷面积分别为17亿平，对应涂料需求为52万吨，按某企业21元/kg建议价（除税）估算，对应市场空间为109亿元。

由此可见，外立面的翻新作为老旧小区改造的刚性需求，相关的建筑涂料企业自然就大有可为，有了新的利润增长点。

对涂料企业而言，老旧小区改造需要树立系统思维。

例如，老旧小区在房龄、老化程度等方面存在差异，不同年代、不同区域的老旧小区存在着不同的问题，如有些地方原来是瓷砖、有些地方是砖混结构、有些地方是水泥墙面，这些不同材质给涂料及涂装技术都提出了较高的要求，涂料生产企业要根据不同基材的外墙、屋顶等采取合适的涂装方式。

再如，老旧小区在地理位置上有所不同，涂料效果在设计之初就需要考虑到当地历史文化、风貌特色，在此的基础上进行，更好地展现当地的城市形象，打造和谐的人居环境。

这些都对企业的综合能力提出了更高的要求，如何针对老旧小区改造存在的问题，针对性地提出系统的、精细化的解决方案，有效触达最后一公里，提供及时、高效、有保障的服务，是客户更为看重的。

此外，作为民生工程，政府对城市更新项目的质量要求较高，在品牌影响力、产品质量、施工质量等方面也有更高的考量标准，这对企业的一体化服务能力提出了更高的要求。

如何整合资源，在技术服务、供应链服务、解决能力上进行增值，帮助客户解决工程管理问题的同时，全方位提升旧改工程的施工效率与完工质量，这些都对企业提出了新的要求。

我们来看一个包含内部结构安全升级与外观墙面美化的案例。

在上海的春阳里老旧小区，建于1928-1932年间，是典型的上海老式石库门里弄建筑。

由于项目年代久远，房屋老化带来结构不稳、消防设施缺乏，存在诸多安全隐患问题，且普遍存在搭建天井、晒台内部阁楼，来拓展居住空间，存在消防、盗窃等安全隐患。

改造前

2016年，“春阳里”成为风貌保护街坊更新改造项目。其改造内容就包括了对房屋结构进行加固，提高房屋抗震等级，同时对外立面保护性修复，展现石库门风貌特色。

改造后

老旧小区“面子”和“里子”的双双改造提升，才是真正意义上的让小区变得好看又好用起来。

三

入局新赛道，企业需破局

随着国家对整个旧改工程的重视程度加大，旧改的不断深入，带来的必定是政策的倾斜，专项资金的投入，还有社会各个主体的参与。

其实大家都知道，未来旧改项目也许会越来愈多，毕竟城市更新的阶段早已不是城市界面从新到旧的1.0阶段；也不是历史建筑修护的2.0的阶段；而是“让生活更美好”的4.0阶段了。

我们可以看到，已经有越来越多的企业积极参与进来，但城市更新是一项复杂而专业的系统工程，建材企业应该以怎样的姿态参与到城市更新的这个赛道上来，对企业的要求会很高。

或者说，企业的发展逻辑必须有所改变，价值链必须有所延伸，业务必须更加多元化综合化。

城市旧改涉及多项复杂的业务链条，内部结构安全、外观修复美观的背后需要的是专业的技术团队、品质的材料支撑、规范化的施工管理等等。

每一环都需要企业有全面全周期的把控能力，而不仅仅是简单的结算交付，否则，匆匆入局，往往会落得被迫中途退场的下场。

城市更新作为新时代背景下建筑业的“主战场”，其重要性、紧迫性不言而喻。

增量时代不再，存量时代已来。

如何在新赛道上破局，在大势中坚持下来，各企业任重而道远。